深圳官方重申《实施办法》不意味所有违建都能转正
《<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定>试点实施办法》(以下简称《实施办法》)一经发布,深圳楼市关于“小产权房转正”的说法传得沸沸扬扬。昨日,深圳市规划与国土资源委员会(以下简称“深圳规土委”)对《实施办法》作出详细解读,并再次重申历史遗留违法建筑处理工作不能理解为“小产权房确权”,并指出试点区域内已申报的历史遗留违法建筑,不代表就能够办理房地产登记,至于试点区域目前也仍在研究当中。
有确权资格的占总量20%左右
据了解,2009年6月2日至2010年6月1日,深圳市查违办开展了深圳全市违法建筑普查申报受理工作。根据统计结果,深圳全市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为35.7万栋,建筑面积为3.92亿平方米,用地面积131平方公里。
据介绍,原村民是指公安机关登记在册(原特区内截至1993年1月1日、原特区外截至2003年10月29日)并参加本村劳动分红的农村集体经济组织成员。有关原村民所建住宅类历史遗留违法建筑的处理规定,仅适用于原村民位于其原籍所在原农村集体经济组织范围内所建住宅类历史遗留违法建筑,或者在区政府、街道办事处在其原农村集体经济组织范围外安排用地上所建的住宅类历史遗留违法建筑。原村民所建超出前述范围所建的住宅类历史遗留违法建筑,适用《实施办法》关于非原村民的相关处理规定。
此外,历史遗留违法建筑申报人为原籍在深圳市的华侨及港、澳、台同胞,或者原符合原村民的规定,因升学、就业、婚嫁、服兵役等原因户籍已迁国内其他地方的,对位于其原籍所在原农村集体经济组织范围内所建历史遗留违法建筑进行处理时,仍适用原村民相关处理规定。
按照这个规定,符合或适用原村民处理政策的当事人名下仅有一栋住宅类历史遗留违法建筑的,目前深圳有8.2万户原村民,按照一户一栋的解决原则,8.2万栋历史遗留违法住宅将可以获得产权证,约占总量的20%左右。
试点区域仍在拟定中
有关部门表示,《实施办法》将于今年4月1日开始实施,届时试点社区将展开历史遗留违法建筑的申报工作,首先将通过街道办事处的初审,包括房屋权属、建筑质量、地质灾害安全隐患、消防隐患等核查,所有核查通过之后,区查违办将出具拟确认的通知书。原村民补偿完地价之后,可以获得产权证。
据介绍,原村民符合一户一栋的违法建筑,在老“两规”(《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》)的时候,是不能办理商品房的房地产许可证的,而《实施办法》在当事人取得非商品房性质许可之后,当事人可以申请转为商品房性质的房地产证,当然前提条件是,当事人需要补交地价。
至于《实施办法》的试点区域,深圳规土委方面回应称,目前,试点工作方案(草案)正在紧锣密鼓地拟定当中,试点区域将在试点工作方案中予以明确。
专家
说法
不能将《实施办法》
看成“小产权房”转正的信号
世联地产市场研究部总监吴志辉表示,不能将深圳出台《实施办法》看成“小产权房”转正的信号。他从相关部门获知,仅“小产权房”确权的过程便需要五六年的时间。如今出台分类处理办法,只是方便“小产权房”的日后确权。
保利物业集团董事总经理青忠贵认为,在深圳30多万栋的违法建筑中,符合确权要求的极少,该办法只是亡羊补牢罢了。短期来看会抑制投资客入市,未来可能会导致深圳租金、房价上涨,但具体如何变动还得看政府的保障房建设。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则指出,主流的商品房市场的秩序必须要首先保护起来,如果一下子全部放开,商品房市场的价格必然会受到冲击,而市民花高价买的房子一下子贬值,政府也无力可以对其进行补偿。政府自己的错误不能让市民去承担,不能为了避免与原村民的冲突而牺牲其余的购房者。
热点解答
《实施办法》为“小产权房”确权?
答:不能理解为“小产权房”确权
据深圳规土委相关负责人介绍,“小产权房”通常是指在农村集体土地上建设、向社会公众租售的房屋;国家层面的相关文件提及“小产权房”时实际侧重于三个方面,一是占用农村集体所有的土地;二是占地的违法性;三是主体方面强调是城镇居民到农村购置。
深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造,全市原农业户口人员已全部转为城市居民,农村集体土地已转为国有,土地所有权实现了从国家所有和农村集体所有的二元结构到国家所有的一元结构的转变。在全市土地已经国有化的大背景下,深圳农村城市化历史遗留违法建筑在占地性质方面与“小产权房”存在着本质区别,是农村城市化的历史进程中所产生的若干问题之一。
在《实施办法》出台前,深圳已处理了部分历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑。
近几年的违建也有机会确权?
答:2009年5月前的才能认定为历史遗留违法建筑
该负责人介绍称,根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》),农村城市化历史遗留违法建筑包括5种。分别是:原村民非商品住宅超批准面积的违法建筑;1999年3月5日之前所建的符“两规”处理条件,尚未接受处理的违法建筑;1999年3月5日之前所建不符合“两规”处理条件的违法建筑;1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各类违法建筑;2004年10月28日之后至《决定》实施之前所建的除经区政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。也就是说,在《决定》实施时间2009年5月21日之后所建的违法建筑均不能认定为历史遗留违法建筑。
试点区域内已申报的历史遗留违法建筑是否意味着可以办理房地产登记?
答:须甄别情况进行处理
根据《决定》第5条,经普查记录的历史遗留违法建筑,深圳市政府应当区别其违法程度,根据《决定》以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求,分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式,分期分批处理。
因此,历史遗留违法建筑经申报并不代表可以办理房地产登记,须甄别情况进行处理。具体办理房地产登记的数量、比例应以实际处理结果为准。
已纳入旧改(城市更新)范围的历史遗留违法建筑如何处理?
答:按要求缴费后视为已处理确认
对于已列入城市更新年度计划的城市更新单元内、不属于规划审查应当依法予以拆除或者没收的历史遗留违法建筑,由区查违办核发《农村城市化历史遗留违法建筑简易处理通知书》,历史遗留违法建筑当事人或者管理人按要求缴清地价和罚款后,在城市更新过程中视为已经处理确认的建筑物。
对依法批准的房屋征收和土地整备项目确定拆除范围内涉及的历史遗留违法建筑,参照城市更新范围内的历史遗留违法建筑处理。
政策出台后引发抢建如何处理?
《实施办法》配套出台了《市查违办关于坚决查处在建、在售违法建筑的通知》,通过排查摸底、挂牌督办、查人查事结合等方式,部署在建、在售违法建筑专项整治工作,坚决打击在建、在售违法建筑。
答:保持对违建的高压态势
近期深圳市规划土地监察支队开展了全市违法用地、违法建筑联合巡查、检查专项行动,对国土资源部卫星遥感监测发现的各类违法用地、违法建筑进行地毯式检查,进行制止、查办,督促各级执法队伍履行职责,严管严查严办重大典型案件,落实“拆除一批、没收一批、移送一批”的要求。
