从欧美等发达国家的经验来看，当城镇化率达到60%左右，人口密集、环境污染、土地紧张以及城市发展不平衡不充分等矛盾就会显现，城市更新就会被提上日程。据国家统计局数据，到2019年末，我国常住人口城镇化率已达60.6%，这一关键数据标志着我国城市发展由增量扩张为主转入存量更新为主的新阶段。
新阶段，城镇化催生城市更新
其实，自人类开始在城市里居住以来，就有了“城市更新”活动。在中世纪，处于防火的考虑，人们用石头建造房屋及道路结构来替代易燃的木结构建筑和黏土茅舍，这种趋势便是原始“城市更新”活动的一种。
对城市更新概念较早、较权威的界定是1958年8月在荷兰海牙召开的一次城市更新研究会，会上对城市更新作了以下阐述：“生活于都市的人，对于自己所住的建筑物，周围的环境或通勤、通学、购物、游乐及其他的生活，有各种不同的希望与不满。对于自己所住的房屋的修理改造，街路、公园、绿地、不良住宅区的清除等环境的改善，有要求及早施行。尤其对于土地利用的形态或地域地区制的改善、大规模都市计划事业的实施，以便形成舒适的生活、美丽的市容等，都有很大的希望。包括有关这些都市改善，就是城市更新。”
18世纪的产业革命加速了世界范围内城市化进程，在工业化发达的国家和地区，大量人口涌入城市促使城市规模扩大，英国等很多欧洲国家城市急剧扩张。城镇化的飞速发展，交通拥挤、人口密集、环境污染、土地紧张等问题日益凸显，特别是二战之后，西方很多国家遭到了毁灭性的破坏，为了复兴城市经济，缓和阶级和种族矛盾，改善城市环境，欧美各国率先开展了大规模的“城市更新”运动。
中国的城市更新始于20世纪80年代。1984年和1987年，原城乡建设环境保护部分别在合肥和沈阳召开了两次全国旧城改造经验交流会，对全国各城市的更新改造工作起到了积极的推动作用。
城市更新与城镇化就像是一对孪生双胞胎，都是城市发展到一定阶段的必然产物。随着城镇化的演进，城市将从增量时代进入存量时代，这也意味着，城市更新将成为城市发展的新增长点。城市更新是城市功能的重新定位，也是城市动能的重新发现。
新发展，智慧城市和城市更新融合发展
近年来，数字经济开始从网络、电商走向实体，5G、大数据、AI系统、智能化等新技术的应用，推动着智慧城市的快速发展，越来越多的城市开展了智慧城市建设。而随着人口红利的衰减、新增建设用地资源的日益减少，城市更新成为城镇化进入中高级发展阶段的必然选择，两者在发展目标、发展方向方面有着很高的融合度。因此，如何在城市更新过程中，充分利用和发挥科技的力量，让智慧城市和城市更新融合发展成为业界内十分关注的话题。
在经历了以投资驱动和增量扩张为主导的城市快速发展阶段后，我国城市进入了转型提质发展的新阶段。在以高质量、可持续为核心的“存量”发展新常态下，城市更新和智慧城市建设成为缓解以往粗放式发展带来的城市病以及城市发展不平衡不充分矛盾，推动城市走向高质量发展的重要路径。城市更新不再是简单的房地产开发商拿地，而是靠高科技推动城市向着精细化、现代化、智能化的方向发展。
城市更新需要利用科技的力量去推动，因为城市更新最核心的是“新”,不仅仅是简单的“以旧换新”，而是要在产业及运营模式方面创新，利用科技力量提升更新项目和区域的新品质，要把握新发展阶段，贯彻新发展理念，发展新业态、新模式，推动城市发展更高效、更合理、更智能、更适应未来需求。
新局面，城市更新赋能“双循环”
《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》中明确提出实施城市更新行动，在城镇化发展、产业升级、政府政策的支持下，城市更新迎来新的风口。
城市更新是城市飞速发展的中间过程，是城市新陈代谢的有机功能。对城市来说是一种对城市中已经不适应现代化城市生活的地区作必要的、有计划的改造活动，通过对某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，使之重新发展和繁荣。对投资商来说，老旧小区改造、建筑更新、存量提升、功能改善都是投资机遇，是更有潜力和更广阔的市场；对政府来说，能够对城市核心区域的存量建筑进行升级改造，改变其趋于老化的现状，提升居民获得感的同时最大限度挖掘区域价值，提升核心区域形象，提高政府的管理和服务水平。
《城市更新：城市发展的新里程》一书中提出，城市更新不能采取低水平的修修补补，建设模式要高起点，具有前瞻性和战略性。中国的城市问题有其自身特点，应在坚持可持续发展和以人为本的原则下，寻找适合中国国情的城市改造之路。而这一过程将大大拉动投资、需求等增长，对加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，做好“六稳”“六保”工作都具有战略意义。
